早前看到《明报》李先知专栏关于“外国商会关注北都长远发展”的综述（刊2026年8月25日），有眼前一亮之感：一是难得看到外资对参与北都建设的兴趣和关注；二是感到外资商会提出的一些建议很有参考价值。有朋友建议笔者结合汇丰关于北都的研究报告和洪水桥片区招标结果，对北都建设提些建议。笔者主要看法有3点：
其一，尽管政府倾尽全力推动建设北都，惟商界仍认为存在速度过慢、程序过繁、外资参与不够的问题。
其二，北都建设开创新格局，关键是进一步强化行政主导，主动识变应变求变，改革创新。
其三，建设北都有必要借鉴引进上海特斯拉超级工厂、新加坡园区开发的成功经验，加快推进规划工程。
商界关注：速度、程序、外资参与
洪水桥作为北都首个出台的片区，六大企业以“超级组合”联手中标。这些财团个个实力非凡，有内地央企、国企、民企，独自一个都吃得下整个片区百多亿元投资。
北都这个“头炮”打得很响，对其他片区开发有极好示范和带头作用。据报多家有实力的中资，对落户北都大感兴趣，正积极部署，估计到北都“插旗”的好消息陆续有来。惟对这次招标结果也有不同看法：市场上有声音认为中标价“太低”，也有人担心中标公司主要是内地背景，北都会不会缺少外资参与。
正好这时有两方面信息，传达了外资对参与北都建设的兴趣和关注。
一是汇丰发布了长达32页的北都专题报告，明确“唱好”北都发展前景，首次以系统框架评估北都投资价值，预测北都长远有望为香港经济产值带来至少13%贡献。银行作为“百业之母”，其资金投向与风险判断向来是经济“晴雨表”。汇丰报告披露已安排一系列专家活动，邀请有兴趣的投资者深入了解北都全貌。汇丰此举，被市场解读为外资对北都信心升温的明确信号。
二是《明报》李先知专栏综合梳理香港英商会、美国商会、澳洲商会、加拿大商会分别回应特区政府五年规划谘询，对北都发展的看法和建议。他们普遍关注如何改善北都公私营合作，并建议政府可交代北都2040年规划蓝图、设立专门部门，及批地由截标改为持续评标等。
也要看到的是，外资和本港商界都希望加快北都建设速度、程序从简，并吸引外资参与。例如多个外资商会鉴于北都未有单一协调或招商机构，异口同声建议政府设立专门机构，处理日后北都公私营合作。创新科技界商界人士邱达根指出，小米汽车的北京工厂仅耗时约20个月便完成建设；反观香港，依照现有审批流程，恐怕5年都未必能建成。新田科技城公司主席查毅超鼓励外资企业善用CEPA（内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排）优势，只要产品在港达至30%附加值，即可享免关税优惠进入内地庞大市场。
上海经验：“有为政府”让利引资
笔者认为，面对外界有关加快速度、简化程序、吸引外资的进一步诉求，政府需强化行政主导、加强改革创新，开创北都建设新格局。为此，笔者参考上海及新加坡经验，针对地提出如下建议。
上海特斯拉超级工厂于2019年1月破土动工，同年10月启动试生产，该年12月30日首批交付，标志着工厂正式进入量产交付阶段。
其最重要的成功经验有两个：一是上海市政府展现了极强战略敏锐度与敢为人先的改革勇气，将传统的行政监管角色，转变为“产业合伙人”与“项目推进者”；二是以极优惠条件和真实的产业机会，换取具战略价值的先进产业集群，充分示范了如何于极短时间内实现超大型战略产业项目落地。
一方面，上海以远低于市场价的土地（约市场价十分之一）和超低息贷款（上百亿人民币）支持建厂。特斯拉则承诺义务：必须在未来几年内达到约定的投资额（不低于140.8亿人民币）和纳税额（2023年底起每年不少于22.3亿人民币）。若无法完成，上海将有权收回土地。
另一方面，上海市政府开创了极具实战色彩的“项目专班”与“店小二式服务”模式。政府高层亲自督导现场办公，在极短时间内完成土地平整，将水电路网等生产要素以“插拔式”高速效率接入厂区，并为特斯拉搭建涵盖电池、电控、晶片等关键零组件的高效在地采购平台，成功将单一龙头引进升级为涵盖研发、制造、储能与出口的完整高端产业集群。
上海特斯拉建厂投产，带来巨大效益：直接带动逾95%的零部件本土化率，培育了360家上游供应商和10万个就业岗位，帮助60家中国供应商进入其全球体系。
上海特斯拉超级工厂经验给香港建设北都的最大启示，是以“高效有为政府”主导，改变靠地产收益支撑项目开发的路径依赖，开拓新发展模式。笔者有两点具体建议：
一是强化行政主导统筹功能，由政府设单一专门机构，统一协调北都所有园区公司招商事务，处理日后北都公私营合作。外资商会提出的这个建议，值得重视。事实上，整个北都有多个园区，各有管理机构。政府不同部门也同时推动交通、科技基建、物流、社区设施等公私营合作。当局有必要成立“工作专班”，赋予特批权，集中办公，开辟“绿色特快通道”，加快审批流程。
二是摒弃被动依赖土地出让收益的地产思维，公开宣示实施“低地价换产业”的新政策，以龙头企业与产业链构建为核心主动招商，摆脱中标底价“太低”的争议。具体来说，就是以重点项目作为支撑，开展定向招商引资，聚焦头部企业，创新多类型优惠政策，为重点企业“度身订做”涵盖土地（用地选址和地积比率）、税务、融资等方面的优惠方案，强化核心产业集聚，以“领头羊”效应，带动上下游企业、科研平台、服务机构聚集，快速搭建完整产业链，推动产业发展。
新加坡经验：“多工同步”压缩时间
新加坡在过去几十年中，打造了纬壹科技城、榜鹅数码园区、裕廊创新区等一系列具备国际竞争力的创新产业园区。这些园区崛起，并非单纯仰赖市场机制的自然演进，而是由政府主导，在治理架构、规划弹性、产业政策、税务配套等方面，突破固有思维和传统做法，为全球产业园区的开发与营运，提供了具备深度参考价值的经验。
星洲经验里最值得香港北都参考的做法，是打破传统“先收地，再平整，后规划，再招商”的单线线性流程，实行“多工同步”推进策略，即在土地平整与基建工程开展初期，全面启动龙头企业的战略招商，及配套设施细化设计，确保土地交接与项目开工无缝对接，极大压缩项目落地时间成本。
在此，笔者建议北都改变“先收地，后规划，再招商”的传统程序，将这些严重拖慢工程进度的程序同步开展，大幅缩减工程时间，加快建设北都进度，让世人看到北都如何追赶上海特斯拉、小米汽车北京工厂的建设速度。