早前看到《明報》李先知專欄關於「外國商會關注北都長遠發展」的綜述（刊2026年8月25日），有眼前一亮之感：一是難得看到外資對參與北都建設的興趣和關注；二是感到外資商會提出的一些建議很有參考價值。有朋友建議筆者結合匯豐關於北都的研究報告和洪水橋片區招標結果，對北都建設提些建議。筆者主要看法有3點：
其一，儘管政府傾盡全力推動建設北都，惟商界仍認為存在速度過慢、程序過繁、外資參與不夠的問題。
其二，北都建設開創新格局，關鍵是進一步強化行政主導，主動識變應變求變，改革創新。
其三，建設北都有必要借鑑引進上海特斯拉超級工廠、新加坡園區開發的成功經驗，加快推進規劃工程。
商界關注：速度、程序、外資參與
洪水橋作為北都首個出台的片區，六大企業以「超級組合」聯手中標。這些財團個個實力非凡，有內地央企、國企、民企，獨自一個都吃得下整個片區百多億元投資。
北都這個「頭炮」打得很響，對其他片區開發有極好示範和帶頭作用。據報多家有實力的中資，對落戶北都大感興趣，正積極部署，估計到北都「插旗」的好消息陸續有來。惟對這次招標結果也有不同看法：市場上有聲音認為中標價「太低」，也有人擔心中標公司主要是內地背景，北都會不會缺少外資參與。
正好這時有兩方面信息，傳達了外資對參與北都建設的興趣和關注。
一是匯豐發布了長達32頁的北都專題報告，明確「唱好」北都發展前景，首次以系統框架評估北都投資價值，預測北都長遠有望為香港經濟產值帶來至少13%貢獻。銀行作為「百業之母」，其資金投向與風險判斷向來是經濟「晴雨表」。匯豐報告披露已安排一系列專家活動，邀請有興趣的投資者深入了解北都全貌。匯豐此舉，被市場解讀為外資對北都信心升溫的明確信號。
二是《明報》李先知專欄綜合梳理香港英商會、美國商會、澳洲商會、加拿大商會分別回應特區政府五年規劃諮詢，對北都發展的看法和建議。他們普遍關注如何改善北都公私營合作，並建議政府可交代北都2040年規劃藍圖、設立專門部門，及批地由截標改為持續評標等。
也要看到的是，外資和本港商界都希望加快北都建設速度、程序從簡，並吸引外資參與。例如多個外資商會鑑於北都未有單一協調或招商機構，異口同聲建議政府設立專門機構，處理日後北都公私營合作。創新科技界商界人士邱達根指出，小米汽車的北京工廠僅耗時約20個月便完成建設；反觀香港，依照現有審批流程，恐怕5年都未必能建成。新田科技城公司主席查毅超鼓勵外資企業善用CEPA（內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排）優勢，只要產品在港達至30%附加值，即可享免關稅優惠進入內地龐大市場。
上海經驗：「有為政府」讓利引資
筆者認為，面對外界有關加快速度、簡化程序、吸引外資的進一步訴求，政府需強化行政主導、加強改革創新，開創北都建設新格局。為此，筆者參考上海及新加坡經驗，針對地提出如下建議。
上海特斯拉超級工廠於2019年1月破土動工，同年10月啟動試生產，該年12月30日首批交付，標誌着工廠正式進入量產交付階段。
其最重要的成功經驗有兩個：一是上海市政府展現了極強戰略敏銳度與敢為人先的改革勇氣，將傳統的行政監管角色，轉變為「產業合伙人」與「項目推進者」；二是以極優惠條件和真實的產業機會，換取具戰略價值的先進產業集群，充分示範了如何於極短時間內實現超大型戰略產業項目落地。
一方面，上海以遠低於市場價的土地（約市場價十分之一）和超低息貸款（上百億人民幣）支持建廠。特斯拉則承諾義務：必須在未來幾年內達到約定的投資額（不低於140.8億人民幣）和納稅額（2023年底起每年不少於22.3億人民幣）。若無法完成，上海將有權收回土地。
另一方面，上海市政府開創了極具實戰色彩的「項目專班」與「店小二式服務」模式。政府高層親自督導現場辦公，在極短時間內完成土地平整，將水電路網等生產要素以「插拔式」高速效率接入廠區，並為特斯拉搭建涵蓋電池、電控、晶片等關鍵零組件的高效在地採購平台，成功將單一龍頭引進升級為涵蓋研發、製造、儲能與出口的完整高端產業集群。
上海特斯拉建廠投產，帶來巨大效益：直接帶動逾95%的零部件本土化率，培育了360家上游供應商和10萬個就業崗位，幫助60家中國供應商進入其全球體系。
上海特斯拉超級工廠經驗給香港建設北都的最大啟示，是以「高效有為政府」主導，改變靠地產收益支撐項目開發的路徑依賴，開拓新發展模式。筆者有兩點具體建議：
一是強化行政主導統籌功能，由政府設單一專門機構，統一協調北都所有園區公司招商事務，處理日後北都公私營合作。外資商會提出的這個建議，值得重視。事實上，整個北都有多個園區，各有管理機構。政府不同部門也同時推動交通、科技基建、物流、社區設施等公私營合作。當局有必要成立「工作專班」，賦予特批權，集中辦公，開闢「綠色特快通道」，加快審批流程。
二是摒棄被動依賴土地出讓收益的地產思維，公開宣示實施「低地價換產業」的新政策，以龍頭企業與產業鏈構建為核心主動招商，擺脫中標底價「太低」的爭議。具體來說，就是以重點項目作為支撐，開展定向招商引資，聚焦頭部企業，創新多類型優惠政策，為重點企業「度身訂做」涵蓋土地（用地選址和地積比率）、稅務、融資等方面的優惠方案，強化核心產業集聚，以「領頭羊」效應，帶動上下游企業、科研平台、服務機構聚集，快速搭建完整產業鏈，推動產業發展。
新加坡經驗：「多工同步」壓縮時間
新加坡在過去幾十年中，打造了緯壹科技城、榜鵝數碼園區、裕廊創新區等一系列具備國際競爭力的創新產業園區。這些園區崛起，並非單純仰賴市場機制的自然演進，而是由政府主導，在治理架構、規劃彈性、產業政策、稅務配套等方面，突破固有思維和傳統做法，為全球產業園區的開發與營運，提供了具備深度參考價值的經驗。
星洲經驗裏最值得香港北都參考的做法，是打破傳統「先收地，再平整，後規劃，再招商」的單線線性流程，實行「多工同步」推進策略，即在土地平整與基建工程開展初期，全面啟動龍頭企業的戰略招商，及配套設施細化設計，確保土地交接與項目開工無縫對接，極大壓縮項目落地時間成本。
在此，筆者建議北都改變「先收地，後規劃，再招商」的傳統程序，將這些嚴重拖慢工程進度的程序同步開展，大幅縮減工程時間，加快建設北都進度，讓世人看到北都如何追趕上海特斯拉、小米汽車北京工廠的建設速度。