《求是》雜誌今年第一期發表特約評論員文章〈改善和穩定房地產市場預期〉，在內地引發熱烈反響。這不止因為《求是》雜誌是中共中央機關刊物所具有的權威性，更是由於文章對海內外都極為關注的內地房地產市場作出「最全面的評估」，既確認房地產的金融資產屬性，又肯定房地產業重要性及發展空間，被認為是如何理解國家「改善和穩定」房地產政策方向的關鍵信號，是一個在房地產市場關鍵轉捩點樹立的官方「路標」。在筆者看來，這篇文章也是有關內地房地產業再認識的標誌性質文章。
有朋友問，這篇重要文章對房地產業仍然沒有完全走出困境的香港，有什麼啟示？本人認為，最重要的啟示就是提醒我們，面對新環境，有必要再認識受到不少非議的香港地產行業屬性、地位與發展：
其一，再認識香港房地產業於經濟裏的重要地位，支持其穩定成長，引入內外需求，進一步「去庫存」。
其二，再認識香港房產金融屬性，支持市民買樓投資，允許用強積金置業，確保退休生活有更多財政支撐。
其三，再認識香港房地產業未來發展潛力與空間，增加私營房屋供應，將公私營房屋比例由七比三調整為六比四；不放棄「明日大嶼」，以適應大量吸納外來人才、加快建設千萬人口大都會的需要。
房地產是香港經濟重要基石
近年來，內地房地產業出現劇烈震盪，樓價大幅下挫，「唱衰樓市」甚至是詆譭房地產業的言論，可謂鋪天蓋地。一些人不僅大講所謂中央將房地產業「去金融化」、房產只有居住屬性沒有金融投資價值，而且將房地產業與實體經濟對立起來，標籤為「經濟毒瘤」，是妨礙實體經濟的「最大灰犀牛」，不要救房地產，等等。
《求是》雜誌文章針對地肯定房地產業的金融資產屬性，是居民財富的重要來源，並用具體數字如房地產業和建築業增加值合計佔GDP（本地生產總值）比重達13%、直接帶動就業逾7000萬人口等，反駁 「房地產重要性下降」的觀點。文章還用國內房屋需求，及與日本、韓國等發達國家的對比，說明我國城市化與人口流動及青年人的剛性需求將持續釋放，還有巨大的存量改善市場，房地產業未來有不小發展潛力與空間。這篇文章發揮了立牌指路、以正視聽作用，提升了市場對內地房地產業的信心，引來港股內房股板塊普遍上漲。
必須看到的是，香港也存在類似爭論，其中最具殺傷力的說法，是將房地產業與實體經濟置於對立地位，認為香港所謂「地產霸權」阻礙了新興產業發展。然而我們現在面對的實情是，近年樓市下挫，政府賣地及相關收入大幅減少，需要舉債支撐大型基建和新興產業發展。值得慶幸的是，在李家超行政長官主導下，特區政府全面撤銷「辣招」以穩定樓市，香港樓市正進入穩步復蘇的新階段。
需要強調的是，香港作為全球頂尖的國際金融中心和世界級國際大都會，發達的房地產業是重要經濟基石和獨特優勢。《求是》文章提醒我們，是時候重新認識香港房地產業，再次確立社會共識——房地產業依然是香港經濟穩定發展的重要支撐和社會財富主要形式，並適時採取進一步政策措施，更好發揮房地產業在香港實現高質量發展的重要作用。
引入外來需求 放寬投資移民門檻
從廣義的經濟關聯和依賴度來看，房地產及相關產業對香港GDP的貢獻，總計可達約20%。2016年前後，香港土地收入及印花稅合計佔政府收入的比例最高約32%。本港大型發展項目，多是直接或間接依靠地產業累積的財力支撐。香港能夠有今天的繁華、香港市民財富水平穩居世界前列，房地產及相關產業的興旺發達是功不可沒。
然而，香港近兩年土地收入及印花稅在政府總收入裏的佔比，急劇下滑至14%以下。這也是特區政府需要規劃赤字預算、舉債籌資來支持北部都會區大型基建的主要原因。
我們需要再認識房地產業在香港經濟裏的重要地位——要看到房地產業與新興產業並非互相排斥，而是相互扶持、相互帶動，特區政府須支持房地產及相關產業穩定成長。當然，這絕不是要將房地產業推向泡沫化，而是要發揮其對香港財政及經濟的支撐作用，確保香港發展具有穩定、可持續的強大動能。
本港樓市現在仍面對存量過大的問題，需政府進一步引入需求「去庫存」：一是引入外來需求，吸引更多境外人士和專才在港置業；二是增加內部需求，鼓勵和支持香港市民買樓置業。
引入外來需求方面，首先要優化投資移民計劃，進一步放寬新資本投資者入境計劃對住宅物業投資的限制：取消投資住宅房地產需要達到3000萬元的門檻，並容許投資住宅房地產款項獲計入總投資（3000萬元）的上限由1000萬元增加至1500萬元。
同時，協助專才調動資金到港置業：與中央有關方面商討落實「購房資金通」閉環式管理機制，容許專才將內地資金帶來香港置業；若日後轉賣香港物業，須將那些資金匯回內地，確保不會對國家外匯管制造成影響。
投資房產增值 允許強積金買樓
香港市民非常清楚，房子不止居住之所，同時還具有金融投資性質，是家庭創富保值、增值和傳承的主要依託。所以，香港社會奉行「磚頭文化」，普通市民喜歡「買磚頭」置業。
根據國際清算銀行資料，從2004到2023年的20年，香港「實際住宅物業價格指數」（剔除通脹影響）累計上漲約189%。也就是說，如果一個人於中青年時期購買物業，到60歲退休時，房產增值近兩倍，有條件享受更好退休生活。然而數字顯示，過去20年香港市民自置居所比例持續下降，從2004年54%，降至2024年50%；與新加坡的90%、北京和上海本地戶籍人口的80%至90%、加拿大69%、英國67%、澳洲63%相比，實在太低。
我們需要再認識房產金融屬性及投資價值，鼓勵和支持香港市民買樓置業，應參考內地政策，允許打工仔提取強積金用於買樓，幫助更多市民在當前樓價低位時置業。這不僅可以增加香港房屋的內部需求、支持香港樓市，而且能夠幫助市民通過買樓保值增值，保障退休生活有更多的財政支撐，進一步放大強積金功能。
增加私樓比例 建設千萬人口都會
如何看待香港房地產業前景？這是投資界和香港市民都非常關心的問題。參考《求是》文章的論述和數字，可以從兩方面分析。
先看改善性的需求。香港人均居住面積只有161平方呎，比東京的210呎、新加坡的355呎、深圳的300呎相差甚遠。據估算，香港人均面積增加至200平方呎，需要開發2400公頃土地、增建65萬個公私營房屋單位。這是多麼巨大的工程。
再看發展性的需求。《求是》文章列舉的數字顯示，2000至2024年，日本、韓國每千人年均新建住宅分別為7.74套和10.39套。照此推算，有700多萬人口的香港，每年需新建住宅超過5萬套。香港特區實行一國兩制，又是國際金融中心和自由港，是聚集人才和富人的「風水寶地」，被稱為華人的最宜居之地。東京、首爾、深圳大量人口湧入，告訴我們香港對外來人口具有極大吸引力，其發展規模不會受制於出生率高低，前景非常廣闊。
我們需要再認識香港房地產業未來發展潛力與空間，盡早為本港房地產業的發展謀篇佈局：
一是需要增加私營房屋供應，將公私營房屋比例由七比三調整為六比四。香港現有85萬多個公屋單位，佔所有房屋單位比例超過30%。未來10年，本港公屋單位將超過100萬個，而全球絕大多數經濟體的公屋比例都只是個位數。香港應該支持和鼓勵更多市民置業擁有恒產，要求財產超出規定的人遷出公屋，自置居所；同時加大私營房屋比例，以適應大量吸納外來人才、建設人才中心的需要。
二是盡早制訂城市發展規劃，加快將香港建設成為千萬人口的國際大都會；「明日大嶼」不要輕言放棄，要為香港未來發展預留足夠土地空間。