《求是》杂志今年第一期发表特约评论员文章〈改善和稳定房地产市场预期〉，在内地引发热烈反响。这不止因为《求是》杂志是中共中央机关刊物所具有的权威性，更是由于文章对海内外都极为关注的内地房地产市场作出“最全面的评估”，既确认房地产的金融资产属性，又肯定房地产业重要性及发展空间，被认为是如何理解国家“改善和稳定”房地产政策方向的关键信号，是一个在房地产市场关键转捩点树立的官方“路标”。在笔者看来，这篇文章也是有关内地房地产业再认识的标志性质文章。
有朋友问，这篇重要文章对房地产业仍然没有完全走出困境的香港，有什么启示？本人认为，最重要的启示就是提醒我们，面对新环境，有必要再认识受到不少非议的香港地产行业属性、地位与发展：
其一，再认识香港房地产业于经济里的重要地位，支持其稳定成长，引入内外需求，进一步“去库存”。
其二，再认识香港房产金融属性，支持市民买楼投资，允许用强积金置业，确保退休生活有更多财政支撑。
其三，再认识香港房地产业未来发展潜力与空间，增加私营房屋供应，将公私营房屋比例由七比三调整为六比四；不放弃“明日大屿”，以适应大量吸纳外来人才、加快建设千万人口大都会的需要。
房地产是香港经济重要基石
近年来，内地房地产业出现剧烈震荡，楼价大幅下挫，“唱衰楼市”甚至是诋毁房地产业的言论，可谓铺天盖地。一些人不仅大讲所谓中央将房地产业“去金融化”、房产只有居住属性没有金融投资价值，而且将房地产业与实体经济对立起来，标签为“经济毒瘤”，是妨碍实体经济的“最大灰犀牛”，不要救房地产，等等。
《求是》杂志文章针对地肯定房地产业的金融资产属性，是居民财富的重要来源，并用具体数字如房地产业和建筑业增加值合计占GDP（本地生产总值）比重达13%、直接带动就业逾7000万人口等，反驳 “房地产重要性下降”的观点。文章还用国内房屋需求，及与日本、韩国等发达国家的对比，说明我国城市化与人口流动及青年人的刚性需求将持续释放，还有巨大的存量改善市场，房地产业未来有不小发展潜力与空间。这篇文章发挥了立牌指路、以正视听作用，提升了市场对内地房地产业的信心，引来港股内房股板块普遍上涨。
必须看到的是，香港也存在类似争论，其中最具杀伤力的说法，是将房地产业与实体经济置于对立地位，认为香港所谓“地产霸权”阻碍了新兴产业发展。然而我们现在面对的实情是，近年楼市下挫，政府卖地及相关收入大幅减少，需要举债支撑大型基建和新兴产业发展。值得庆幸的是，在李家超行政长官主导下，特区政府全面撤销“辣招”以稳定楼市，香港楼市正进入稳步复苏的新阶段。
需要强调的是，香港作为全球顶尖的国际金融中心和世界级国际大都会，发达的房地产业是重要经济基石和独特优势。《求是》文章提醒我们，是时候重新认识香港房地产业，再次确立社会共识——房地产业依然是香港经济稳定发展的重要支撑和社会财富主要形式，并适时采取进一步政策措施，更好发挥房地产业在香港实现高质量发展的重要作用。
引入外来需求 放宽投资移民门槛
从广义的经济关联和依赖度来看，房地产及相关产业对香港GDP的贡献，总计可达约20%。2016年前后，香港土地收入及印花税合计占政府收入的比例最高约32%。本港大型发展项目，多是直接或间接依靠地产业累积的财力支撑。香港能够有今天的繁华、香港市民财富水平稳居世界前列，房地产及相关产业的兴旺发达是功不可没。
然而，香港近两年土地收入及印花税在政府总收入里的占比，急剧下滑至14%以下。这也是特区政府需要规划赤字预算、举债筹资来支持北部都会区大型基建的主要原因。
我们需要再认识房地产业在香港经济里的重要地位——要看到房地产业与新兴产业并非互相排斥，而是相互扶持、相互带动，特区政府须支持房地产及相关产业稳定成长。当然，这绝不是要将房地产业推向泡沫化，而是要发挥其对香港财政及经济的支撑作用，确保香港发展具有稳定、可持续的强大动能。
本港楼市现在仍面对存量过大的问题，需政府进一步引入需求“去库存”：一是引入外来需求，吸引更多境外人士和专才在港置业；二是增加内部需求，鼓励和支持香港市民买楼置业。
引入外来需求方面，首先要优化投资移民计划，进一步放宽新资本投资者入境计划对住宅物业投资的限制：取消投资住宅房地产需要达到3000万元的门槛，并容许投资住宅房地产款项获计入总投资（3000万元）的上限由1000万元增加至1500万元。
同时，协助专才调动资金到港置业：与中央有关方面商讨落实“购房资金通”闭环式管理机制，容许专才将内地资金带来香港置业；若日后转卖香港物业，须将那些资金汇回内地，确保不会对国家外汇管制造成影响。
投资房产增值 允许强积金买楼
香港市民非常清楚，房子不止居住之所，同时还具有金融投资性质，是家庭创富保值、增值和传承的主要依托。所以，香港社会奉行“砖头文化”，普通市民喜欢“买砖头”置业。
根据国际清算银行资料，从2004到2023年的20年，香港“实际住宅物业价格指数”（剔除通胀影响）累计上涨约189%。也就是说，如果一个人于中青年时期购买物业，到60岁退休时，房产增值近两倍，有条件享受更好退休生活。然而数字显示，过去20年香港市民自置居所比例持续下降，从2004年54%，降至2024年50%；与新加坡的90%、北京和上海本地户籍人口的80%至90%、加拿大69%、英国67%、澳洲63%相比，实在太低。
我们需要再认识房产金融属性及投资价值，鼓励和支持香港市民买楼置业，应参考内地政策，允许打工仔提取强积金用于买楼，帮助更多市民在当前楼价低位时置业。这不仅可以增加香港房屋的内部需求、支持香港楼市，而且能够帮助市民通过买楼保值增值，保障退休生活有更多的财政支撑，进一步放大强积金功能。
增加私楼比例 建设千万人口都会
如何看待香港房地产业前景？这是投资界和香港市民都非常关心的问题。参考《求是》文章的论述和数字，可以从两方面分析。
先看改善性的需求。香港人均居住面积只有161平方尺，比东京的210尺、新加坡的355尺、深圳的300尺相差甚远。据估算，香港人均面积增加至200平方尺，需要开发2400公顷土地、增建65万个公私营房屋单位。这是多么巨大的工程。
再看发展性的需求。《求是》文章列举的数字显示，2000至2024年，日本、韩国每千人年均新建住宅分别为7.74套和10.39套。照此推算，有700多万人口的香港，每年需新建住宅超过5万套。香港特区实行一国两制，又是国际金融中心和自由港，是聚集人才和富人的“风水宝地”，被称为华人的最宜居之地。东京、首尔、深圳大量人口涌入，告诉我们香港对外来人口具有极大吸引力，其发展规模不会受制于出生率高低，前景非常广阔。
我们需要再认识香港房地产业未来发展潜力与空间，尽早为本港房地产业的发展谋篇布局：
一是需要增加私营房屋供应，将公私营房屋比例由七比三调整为六比四。香港现有85万多个公屋单位，占所有房屋单位比例超过30%。未来10年，本港公屋单位将超过100万个，而全球绝大多数经济体的公屋比例都只是个位数。香港应该支持和鼓励更多市民置业拥有恒产，要求财产超出规定的人迁出公屋，自置居所；同时加大私营房屋比例，以适应大量吸纳外来人才、建设人才中心的需要。
二是尽早制订城市发展规划，加快将香港建设成为千万人口的国际大都会；“明日大屿”不要轻言放弃，要为香港未来发展预留足够土地空间。